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关于商品房买卖合同中逾期交房的相关法律问题研究

文章来源:研究室     发布时间:2017-09-26 16:14:22

关于商品房买卖合同中逾期交房

的相关法律问题研究

罗秦瑶

 

      一、典型案例一:商品房交付条件之争

   (一)基本案情

     2013年11月20日,王某与开发商签订《商品房买卖合同》,约定购买“美好家园”2栋3单元1503号房屋,房屋总价款631420元。《商品房买卖合同》中第十条约定,应于2015年3月1日前将竣工验收合格的房屋交付给王某。第十三条约定逾期交房违约责任:“购房人主张继续履行合同的,自房屋买卖合同规定的交付期的第二天起至实际交付之日止,卖方人按日向购房人支付违约金,违约金按照已付房价款的万分之三计算。”

该合同签订后,王某按约支付了全部购房款,开发商于2015年2月25日通知王某于3月1日前办理交房手续。在交接房时,开发商仅出示了《工程质量竣工验收单》,该验收单经承建方、施工方、设计方、勘验方、监理方盖章认可的。此外,王某在收房过程中发现房屋存在质量问题,比如空鼓、漏水、裂缝等现象,因此,王某拒绝收房,并以房屋不符合交付条件,诉至法院主张违约。

   (二)观点争鸣

    观点一:商品房竣工验收合格即达到商品房交付使用的条件。《商品房竣工验收备案表》不能成为法定交付条件,也非合同约定的交付条件,其只是相关建设行政管理部的监督管理手段。另外,购房者所反映的墙体裂缝、墙壁空鼓也只是建筑物中正常现象,不会对房屋正常使用造成影响。因此,开发商已在合同约定的交房日期内通知交房,也经过了建设工程竣工验收,如实履行了《商品房买卖合同》,不存在违约情形,也不应承担逾期违约责任。

    观点二:商品房验收合格不仅包括五方主体对房屋主体质量的验收,还需要经消防、环保、规划等部门验收,最后取得相关检验报告。因此,案涉房屋不具备法定交付条件,王某有权拒绝收房,并主张开发商承担逾期交房违约责任。

   (三)焦点评析

    1.“交付条件”应以取得《商品房竣工验收备案表》为准

    我国目前关于商品房交付条件的法律法规较少,由此,对于商品房交付法定条件的法律法规,为司法实践带来极大困境。对此,笔者赞同第二种观点,即交房标准是《商品房竣工验收备案表》。

    首先,“五方验收”仅包含了建设、设计、勘察、施工、监理等部门的竣工验收,只是针对单位工程质量的验收,而建设单位在向建设行政主管部门备案的过程中,还应通过环保、规划、消防等部门的验收。在验收过程中,还存在验收结论无效和组织重新验收的可能性,因此验收合格不仅包括验收结论合格,更需要验收程序合法。

    其次,此类纠纷中的标的物——商品房,不同于一般交易物品,对交付的商品房必须达到严格的行业规范、质量标准,而买受人作为非专业人士很难行使自己的知情权。由建设单位自行组织的“五方验收”,等同于自己给自己打分,缺乏监督的验收方式对买受人而言是流于形式的。由政府主管部门行使审查权,更具有可信赖度。

    最后,商品房备案过程,是由建设行政主管部门按照国家有关建设工程质量管理规定的要求,对开发商的申报资料进行审查的过程。因此,竣工验收备案并非简单的备案行为,而是对验收的过程进行实质审查。 若发现工程竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理的行为,建设单位需要重新组织竣工验收。由此可见,对工程质量具有最终审查权和批准权的只能是建设行政主管部门,由其颁发的《商品房竣工验收备案表》是工程验收合格的证明文件。

     2.开发商不具备交付条件应承担的违约责任

     经过上文的分析,开发商若未能在交付期限届满前取得《商品房竣工验收备案表》,则视为不能交付验收合格的房屋。其中,又分为两种情形,一是在房屋交付期届满前,房屋虽不具有交付条件,购房人实际接收并使用;二是在房屋交付期届满后,购房人由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。

     首先,根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,[1]买受人按期取得符合交付条件的房屋。由此可见,房屋的有效交付,指的是开发商在约定的期限内交付验收合格的房屋。案例中,开发商虽然在约定期限内书面通知买受人接房,但是由于不具备商品房交付条件,视为合同义务没有完成,应承担相应的违约责任。

    其次,商品房虽不具备交付条件,买受人对房屋的接收不影响开发商承担违约责任。商品房交付条件的规定属强制性规定,违反法律法规强制性规定的约定应属无效。案例中,即使王某作出了同意收房的意思表示,也不能免除房地产公司承担逾期交房的违约责任。

    最后,从物的瑕疵担保责任的角度看,开发商所交付的房屋是有许多瑕疵的。应根据房屋质量问题的严重程度,是否影响合同目的实现,判断房屋是否符合交付条件:一是房屋主体结构质量不合格,或者因房屋质量问题购房者已经不能正常使用;二是房屋仅存在轻微质量问题,譬如划痕、裂缝,购房者在修补之后能正常使用,不影响合同目的实现,则认为开发商已向买受人交付了合格的房屋,但开发商应当在修复期内对买受人的损失承担修补、赔偿责任。

    二、典型案例二:违约金条款性质之争

   (一)基本案情

    2013年1月30日,开发商某甲与买受人某乙约定购买某甲开发的商铺一套。双方在合同中约定,某甲应在2014年6月1日前交付所购商品房。关于逾期交房的违约责任,前述合同第十二条中明确约定,除不可抗力外,若开发商未能按期交付符合条件的商品房,则需要支付违约金,违约金的支付方式是从该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。合同签订后,某乙按约完成了付款义务,而至起诉之日,即2015年5月9日,合同约定的商品房主体结构仍未完成,处于暂停修建状态,无法确定交付时间。某乙遂提起诉讼,请求继续履行合同,并同时主张逾期交房违约金。某甲辩称,案涉楼盘尚未办理竣工验收手续,不符合交房条件;逾期交房违约金应在商品房交付后三十日内支付,故支付条件不成就。

   (二)观点争鸣

    第一种意见:从附条件和附期限的区别来看,民法范畴的条件具有或然性,而期限体现必然性。案涉合同约定“商品房实际交付之日起30日内支付违约金”,从条款文义理解,违约金的支付以“商品房实际交付”为前提,而房屋交付系未来可能发生的事件,事件能否发生、何时发生取决于开发商合同义务履行情况及建设行政主管部门审查行为,具有或然性,应视为当事人设定的条件。结合本案案情,开发商抗辩理由符合合同约定,原告诉请之逾期交房违约金支付条件尚未成就,不予支持。

    第二种意见:虽然案涉合同“商品房实际交付之日起30日内支付违约金”之约定性质为附条件的条款,但是该条件能否成就取决于开发商的义务履行情况。本案中,开发商未全面、积极地履行房屋交付义务,而依据合同约定径行抗辩违约金支付条件不成就有违公平,应认定为“为自己的利益不正当地阻止条件成就的”情形,由此推定条件成就。原告诉请之逾期交房违约金支付条件成就,应予支持。

    第三种意见:就商品房买卖合同而言,逾期交房违约金系对开发商迟延履行合同义务情形下,买受人预期利益损失的救济,违约金的支付具有确定性,由此,案涉合同中“商品房实际交付之日起30日内支付违约金”条款性质为附期限的约定。但鉴于“商品房实际交付”系可能发生的时间,合同条文约定的时间内涵并不明确,对合同条款的解释应适用合同法第六十二条第(四)项的规定[2],权利人可以随时主张履行。原告诉请之逾期交房违约金于法有据,应予以支持。

   第四种意见:按期交房是合同当事人所追求的目的,出卖人应在约定的期限内交付房屋,其义务明确,相应违约责任的救济也具有确定性。附期限的条款具有必然性,符合前述合同违约救济之内涵要求。但案涉合同属格式条款,合同中关于逾期交房违约金履行的约定期限实现依附于出卖人交付义务的履行情况,变相减轻了出卖人的合同义务。依照《合同法解释二》第十条之规定,应当认定无效。原告诉请之逾期交房违约金于法有据,应予以支持。

   (三)焦点评析

    关于法律行为的附款主要体现于《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四十六条。上述四种意见中,第一、二种意见认为“商品房实际交付”约定系附条件的民事法律行为,后两种意见认为“商品房实际交付”约定系附期限的民事法律行为。笔者同意第三种处理意见。要正确处理本案,关键是厘清出卖人和买受人约定 “商品房实际交付之日起30日内……”的条款效力及其性质。

    首先,关于条款效力,该条款系有效条款。双方订立这一条款,实际上是双方考虑到违约金的支付方式而作出的在同一立场上的公允安排,不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦不属于法定无效的范畴,也不是将来不可能发生的无效民事行为。

    其次,“商品房实际交付之日起30日内支付违约金”不是附条件的付款时间的约定,而是关于履行期限的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”之规定,合同解释规则以形式逻辑和思辨逻辑为基础。前者包含文义解释和体系解释,注重从文本框架内阐释条文本义,后者包含目的解释和诚信解释,侧重回归缔约本义,诚信地考量缔约之目的。[3]本案中,若视之为附条件,则在签约当时,无法预见条件将来能否成就;若视为附期限,则违约金支付期限将来一定会届至的。虽然就条款文义而言,并未明确时间内涵,符合附条件条款或然性的形式特点,但是逾期交房违约金是对出卖人迟延履行义务情形下买受人损失之救济,遵循诚实信用原则,其支付义务具有确定性,故,应认定为该条款系附履行期限之条款。

    最后,综合评判合同体系,前款“自……之次日起至……之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”之约定,系当事人对损失救济明确计算标准,按照交易习惯,违约金额确定之后,“商品房实际交付之日起30日内”系双方对履行时间的约定。由于“商品房实际交付”是一个不明确的时间概念,因此属于当事人对履行期限约定不明的情形,根据合同法相关规定,鉴于出卖人坚持不履行付款义务,故出双方已不可能就违约金支付期限达成补充协议,也无法按合同有关条款或交易习惯确定付款时间,应适用“履行期限约定不明”之规定,出卖人违约之后,买受人可随时主张权利。

     三、典型案例三:请求权基础之争

   (一)基本案情[4]

    2010年4月13日,肖某、陈某作为买方与开发商签订《上海市商品房预售合同》,购买了上海某处房屋。合同主要约定:交房时间定于2011年12月31日,但排除不可抗力情形;违约责任:逾期超过60天,买方有权单方面解除本合同。合同签订后,购房人按约支付房款,并作为借款人与上海某银行、开发商共同签订《个人住房借款担保合同》,并且将上述房屋作为抵押物。开发商为本合同项下购房人的全部债务提供阶段性连带保证担保。贷款合同生效后,购房人按约还本付息,后卖方逾期交房超过60日,购房人请求解除商品房预算合同和借款担保合同,遂诉至法院。

  上海市闵行区人民法院经审理认为:因开发商逾期交房,违反了商品房预售合同约定,买受人有权主张解除商品房预售合同。该合同解除后,对买受人主张解除借款担保合同的诉讼请求,法院予以支持。开发商应按约将买受人支付的房款予以返还,并赔偿买受人因此所产生的损失。同时。判令开发商应向贷款银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。

   (二)观点争鸣

    对上述案件的处理结果,也有不同的意见。“契约自由被视为意思自治的核心,它使当事人有权摆脱法律为他们提供的一切固定模式而自由地设置其相互间的法律关系。”[5]合同相对性原则是契约自由的题中之义。因借款合同发生在高某和银行之间,而银行与开发商之间不存在之间的借款合同关系,根据合同相对性原则,上述判决结果存在不当,超越了合同的相对性原则,当事人基于意思自治而作出的权利、义务安排被强制性地否定和变更,导致两份合同项下当事人权利义务、法律地位、责任后果被混淆。[6]

   (三)焦点分析

    案件看似简单,实际上涉及买受人、出卖人、银行三个主体,在商品房买卖合同以担保贷款为付款方式的,包含了不同类型的其他合同,比如买卖合同、金融借款合同、抵押担保合同等不同类型的合同。目前商品房交易模式,主要以银行贷款作为房款来源,贷款合同以买卖合同的存在为前提。买受人与开发商签订商品房买卖合同之后,通过银行贷款支付房款,解决了资金不足的难题;银行获得授权后将贷款直接划入开发商账户,开发商能够快速聚拢资金;买受人通过向银行还本付息,银行收益增加,由此三方共赢。在合同履行过程中,由于开发商违约导致买受人起诉解除买卖合同的纠纷不在少数。那么,在解除商品房买卖合同的诉讼中,同时提出解除贷款合同,两者能否合并审理,若合并审理银行的诉讼地位如何确定,又将如何确定责任承担方式。平衡合同相对性原则和司法裁定权的关系是本案焦点。

    首先,关于合并审理的合理性。就法理而言,诉的合并前提是同样的诉讼主体、同样或相似的诉讼标的,为提高诉讼效率、节省司法资源、减轻当事人诉累,将两个以上独立的诉合并在同一个诉讼程序中予以解决([7])。对于解除商品房买卖合同之诉和解除担保贷款合同之诉,虽然诉讼标的不同,分属独立的两诉,但又有明显牵连:主体而言,担保贷款合同的借款人与买卖合同的购房者正是同一人;标的而言,担保贷款合同的成立以商品房买卖合同的成立为前提,买卖合同被解除或撤销后,担保贷款合同亦面临合同目的不能实现的风险。由此,从合并之诉的理论基础看,两诉可以合并审理。此外,商品房买卖合同司法解释第25条([8])从诉讼效率考虑,明确了银行作为第三人提起参加之诉或银行独立提起诉讼后的各并,从制度目的看,两诉可以合同审理。

    其次,关于合并审理的提起方式。根据民事诉讼处分原则,诉的提起应当由当事人自行选择。法官秉持的谦抑性,要求其在诉讼活动中,围绕当事人的诉请和答辩,中立地审理案件。银行作为理性经济人,从利益最大化的角度出发,有权选择诉讼方式。因此,仅在买受人或银行自动申请合并审理时,法院才能够合并审理。当然,为了便利诉讼,整合诉讼资源,法官可以事前向当事人释明合并审理情况,若当事人仍然坚持单独审理,则不应当合并。在买受人提起解除商品房买卖合同,但并不起诉解除担保贷款合同时,银行是适格的第三人,在银行未参加诉讼的情况下,法院应当主动通知。若银行参加诉讼后,并未提出独立的诉讼请求,此时银行作为无独立请求权的第三人。若银行参加诉讼后,同时提出解除担保贷款合同,则银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼。此外,银行另案单独提起解除担保贷款合同之诉,经买受人或银行申请,两诉合并审理,仍可以将银行提起的解除担保贷款之诉,作为第三人参加之诉合并审理。

    最后,关于合并审理的裁判结果。案例中,法院直接判令开发商向银行返还剩余贷款。反对此种处理的重要理由是认为不当地突破了合同相关性,使得银行利益得不到保障。([9])在商品房买卖合同司法解释第25条第2款规定,出卖人应当向银行承担还款义务。对于《商品房司法解释》的这一规定,起草者的解释为“主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能,避免当事人的讼累,并在此基础上保护当事人的权利”。([10])可见,其出发点便利诉讼,且仅适用于部分情形,如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也随之被解除。再有,从风险收益对等角度考虑,也应当一体化处理。如果由开发商将购房款和贷款返还买受人,再由买受人归还银行贷款,若开发商出现资金链断裂无法返还,则买受人风险突增,既无法获得房屋,还要承担还本付息义务。而且,在签订担保贷款合同时,银行对开发商资质亦有审查责任,银行具有更高的专业水平和风险防范能力,对开发商资信不佳的后果应承担更大责任。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

([1])《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的房屋按期交付给买受人。”

([2])《中华人民共和国合同法》第六十二条第4项的规定:“……(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”

([3])邓瑀:《案例探讨:先前的合同限制性条款不能对后续缔约行为进行约束》,载http://www.zhijiandoukou.com/mp/exoncqf.html

([4])(2013)沪一中民二(民)终字第325号民事判决书,来源于中国审判法律应用支持系统。

([5])《法国民法典》第 1134 条:“契约自由被视为意思自治的核心,它使当事人有权摆脱法律为他们提供的一切固定模式而自由地设置其相互间的法律关系。”

([6])李建华 彭诚信:《论合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用—基于最高人民法院相关司法解释及其判决的评判和反思》,载《法律科学 》,2012年第5期。

([7])江伟、肖建国:《民事诉讼法》,中国人民大学出版社2015年版,第32页。

([8])《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条:“第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

([9]) 李建华、彭诚信:《论合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用》,载《法律科学》,2012年第5期。

([10])最高人民法院民事审判第一庭:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2003年版,第314页。