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成都市双流区人民法院房产纠纷典型案例

文章来源:     发布时间:2017-09-26 16:18:49

成都市双流区人民法院房产纠纷典型案例

 

案例一:因不可归责于买卖双方当事人的原因,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将收取的定金返还买受人——石某、张某与成都双流某置业有限公司商品房预约合同纠纷案

案情简介

石某、张某与成都双流某置业有限公司在项目售楼处签订了《商品房定购书》,并支付了定金。石某、张某按照商品房定购书约定的时间来到项目售楼部准备签订正式的买卖合同,由于对房产抵押等知识不够了解,未能充分认识到开发商出示《商品房买卖合同》及补充协议部分条款隐含的风险,且发现补充协议条款对双方权利义务约定严重不对等,故要求开发商修改条款,但开发商不同意修改补充协议条款,导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》及补充协议。尔后,开发商以石某、张某不签订合同违约为由拒不退换定金。石某、张某诉至法院,要求成都双流某置业有限公司返还定金。

法院判决

法院经审理后认为,双方当事人因《商品房买卖合同》及补充协议部分条款不能达成一致性意见,导致石某、张某在规定的时间内没有签订《商品房买卖合同》及补充协议。本案中合同未能订立不可归责于任何一方当事人,故判决成都双流某置业有限公司返还石某、张某定金。宣判后,双方均未上诉,成都双流某置业有限公司于判决生效后返还了上述定金。

法官解读

首先,《商品房定购书》作为预约合同的表现形式之一,从其订立目的、约定内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式《商品房买卖合同》达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务。预约合同的表现形式多为认购书、订购书、意向书、允诺书、备忘录等,若不具备商品房买卖的实质性要件,不得因此认定本约已正式订立。其次,《商品房买卖合同》补充协议是对主合同内容的变更,在形式上该补充协议仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订,在不符合格式条款特征的前提下双方可以继续对内容进行磋商。最后,对《商品房买卖合同》补充协议不能协商达成一致性意见,若出现不可归责于买卖双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人;若因买卖双方任意一方违约导致未能订立商品房买卖合同的,应当根据预约合同的约定承担违约责任或者赔偿损失。

案例二:合同对开发商迟延交房约定的违约金过高或过低时,法院调整的违约金数额应与同期、同地段、同类型房屋租金标准相当——李某、何某与成都某投资公司商品房预售合同纠纷案

案情简介

李某、何某与成都某投资公司于2014年5月12日签订了《商品房买卖合同》及补充协议,约定李某、何某购买成都某投资公司开发的商品房。同时约定开发商应当在2015年12月31日前交付房屋,交付房屋时应当取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书等。合同签订后,李某、何某按照合同的约定支付了购房款,并在约定的时间内准备收房,但成都某投资公司未取得规划验收合格证,不具备合同约定的交付条件,李某、何某未能收房。尔后,李某、何某诉至法院要求开发商承担迟延交房的违约责任并支付违约金。案涉房屋在开庭前达到了合同约定的交房条件。

法院判决

法院经审理后认为,成都某投资公司在合同约定的交房时间未取得规划验收合格证,不具备合同约定的交付条件,虽然在诉讼前达到了交房条件,其仍应承担迟延交付房屋的违约责任。法院兼顾合同履行情况、预期利益及同期同地段同类房屋租金标准等综合因素,判决成都某投资公司支付李某、何某迟延交付房屋的违约金。宣判后,李某、何某与成都某投资公司均不服,向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院终审判决驳回上诉,维持原判。

法官解读

开发商应当向业主交付符合合同约定交付条件的商品房。对于开发商迟延交房的,违约金数额的确定应相当于违约给对方所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时所预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。同时,我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则,当约定的违约金低于造成的损失的情况下,违约金属于赔偿性质;当违约金高于造成损失的情况下,违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。故在逾期交房情形中,法院判决参照同期同地段同类房屋租金标准支持违约金,符合买受人不能按期居住该房屋的实际损失。

案例三:开发商逾期履行办理权属证书的协助义务,应当承担迟延办证的违约责任——杨某与四川某置地有限公司商品房销售合同纠纷案

案情简介

杨某与四川某置地有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定杨某购买四川某置地有限公司开发的商品房。同时约定出卖人应当在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内,协助买受人办理房屋权属证书。合同签订后,杨某按照合同约定履行了义务并于2013年6月1日办理了收房手续。四川某置地有限公司向税务机关交清了税费,并于2016年7月8日向房屋办证机关递交了房屋权属转移登记申请,杨某亦于2016年7月30日实际取得了房屋权属证书。尔后,杨某以开发商迟延办理房屋权属证书诉至法院,要求开发商承担迟延办证的违约责任并支付违约金计算至2016年7月30日止。

法院判决

法院经审理后认为,杨某收房后于2013年6月1日履行完毕合同约定的全部义务,开发商应于2014年6月2日前协助杨某办理权属转移登记,但直至2016年7月8日才将办理房屋转移登记的手续递交房产管理部门,应当承担迟延办证的违约责任。而当开发商将办证资料交由办证机关后,出证的时间不再由开发商掌控,且出证后其积极的履行了通知义务,杨某亦于2016年7月30日领取了权属证书。据此法院判决开发商向杨某支付迟延协助办证的违约金确定计算至2016年7月8日止。宣判后,双方均未上诉。

法官解读

办理房屋权属证书的行为是行政管理行为,作为开发商在该行政管理行为中所需履行的协助义务是将办理权属证书所需资料、费用以及买受人代为缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关,协助办理权属变更登记以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取。法院应审查未取得权属证书是由于出卖人协助办证迟延还是交付权利凭证迟延的原因所致,合理确定出卖人应当承担的违约金。而当开发商将办证资料交由办证机关后,出证的时间不再由开发商掌控,若开发商在出证后积极履行了通知义务再要求违约金计算至开发商将权属证书交给买受人或买受人实际取得权属证书,这可能加大了开发商违约责任。故法院将迟延办证的违约金计算至开发商将办证资料报送到不动产登记机关之日与开发商仍负有代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取并不冲突。若开发商在出证后怠于履行其通知义务则应当承担相应的违约责任。

案例四:卖方在签订《房屋买卖合同》时未取得权属证书,不影响签订合同的效力。权属证书取得后,能够证明买卖事实发生在限购政策出台前且具备继续履行条件的,仍应判决卖方继续履行过户手续——徐某与李某、第三人李某某、成都市某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷案

案情简介

2016年9月23日,李某委托其父亲李某某在成都市某房产经纪公司的居间服务下与徐某签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》,约定将李某名下的未取得权属证书(备案状态)的房屋出售给徐某。合同签订后,徐某支付了100 000元定金,并支付了首付款305 000元。尔后,李某结清了按揭银行的贷款并取得了涉案房屋的不动产权证,但以未取得权属证书、政策变化等理由拒绝办理房屋过户手续。徐某为维护其权益,诉至法院要求李某继续履行合同协助办理房屋过户手续。

法院判决

法院经审理后认为,李某委托其父亲李某某与徐某签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。在签订合同时,涉案房屋虽然尚处于签约备案状态,但在诉讼过程中李某取得了房屋的权属证书,符合合同继续履行的条件。同时,本案买卖事实发生在限购政策出台前,李某协助徐某办理房屋过户手续并不违反限购政策,故判决李某限期协助徐某办理涉案房屋的过户手续。宣判后,双方均未上诉。

法官解读

房屋价格上涨后,二手房买卖纠纷数量急剧上升,诚信问题、契约精神经受重大考验。而合同效力问题也是影响卖方继续履行协助过户的因素之一。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条(六)项规定“未依法登记领取权属证书的,不得转让”,该规定属于管理性强制性规范,违反该规定并不影响买卖合同的效力,故合同效力问题不应成为出卖方协助买受方办理过户手续的障碍。实践中,出卖人往往寻找多种借口违约,主要包括以买受人不符合购房资格、涉案房屋未取得权属证书、房屋尚有银行按揭等理由拒绝过户,为维护交易稳定、惩戒违约行为,能够证明买卖事实发生在限购政策出台前且具备履行条件的,依照相关法律规定,出卖人仍应继续履行协助过户义务。

 

案例五:出卖人一房二卖时应对无法取得房屋的买受人承担赔偿责任——黄某与丁某房屋买卖合同纠纷案

案情简介

黄某与丁某签订了《房屋买卖合同》,约定丁某将案涉房屋及车位以70万元的价格出售给黄某。合同签订后,黄某支付了5万元定金,并支付了首付款31.5万元。尔后,丁某又将房屋出售给陈某,并办理了房屋过户手续。经询价,案涉房屋的房价已经有较大的上涨,同地段同小区面积相近的房屋(含车位)成交价大约在100万元左右。黄某为维护其权益,诉至法院要求解除合同并要求丁某返还购房款、赔偿损失50万元。

法院判决

法院经审理后认为,丁某将案涉房屋出售给黄某后又将其出售给他人且办理了房屋过户手续,黄某的合同目的已经无法实现,丁某的行为已构成根本违约,故判决解除合同,丁某应当返还已经收到的购房款并赔偿损失。法院结合案件事实酌情判决丁某赔偿黄某损失22万元。宣判后,双方均未上诉。

法官解读

一房二卖是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,又称房屋的二重买卖。根据最高人民法院相关司法解释规定,在一房二卖的情形下各个房屋买卖合同如不违反法律、行政法规的禁止性规定均属有效;商品房买卖合同订立后,出卖人擅自又将该房屋抵押给第三人或出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,构成根本违约,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。